5월 9일까지 토지거래허가를 신청하기만 해도 양도소득세 중과 배제혜택이 적용됩니다. 숫자로만 보면 단순해 보이지만, 제 지인이 실제로 이 데드라인 앞에서 공황 상태에 빠졌던 걸 옆에서 지켜봤기에 이번 보완책이 얼마나 절박한 맥락 속에서 나온 것인지 직접 체감하고 있습니다.
토허제와 신청기준 완화, 달라진게 뭔가
기존 규정에서는 2026년 5월 9일까지 매매계약 체결을 완료해야 양도소득세 중과 배제혜택을 받을 수 있었습니다. 양도소득세란 부동산이나 주식 등을 팔아서 생긴이익에 부과하는 세금으로, 조정대상지역 내 다주택자에게는 기본세율에 최대 30%포인트가 가산됩니다. 이세율 격차가 얼마나 크냐면, 단순 계산으로도 양도 차익 5억 원짜리 주택 한 채에서 수억 원의 세금 차이가 발생합니다.
이번 보완책의 핵심은 기준 시점의 변경입니다. 이제는 5월 9일까지 시·군·구청에 토지거래허가를 신청하기만 해도 혜택이 인정됩니다. 토지거래허가란 투기과열지구나 토지거래허가구역 내에서 일정 규모 이상의 토지나 주택을 거래할 때 관할 관청의 사전 허가를 받아야 하는 제도입니다. 심사 기간이 통상 15영업일, 달력 기준으로 약 3주 정도 걸리는 만큼, 기존에는 4월 중순까지 계약을 마쳐야 사실상 안전했습니다. 이번 기준 완화로 그 시한이 약 20일 늘어난 셈입니다.
제 지인의 케이스가 딱 이 구간에 걸려 있었습니다. 송파구에 세 낀 매물, 즉 임차인이 거주 중인 주택을 보유하고 있었는데, 토허제 특성상 매수자가 실거주 의무를 충족해야 허가가 납니다. 전세가가 높은 지금 시장에서 실거주 가능한 무주택 매수자를 단기간에 찾는 건 거의 불가능에 가까웠습니다. 4월 초에 만났을 때 "이러다 5월 10일 넘기는 거 아니냐"며 식은땀을 흘리던 모습이 아직도 기억납니다.
보완책에는 또 하나의 중요한 내용이 포함되어 있습니다. 다주택자가 임차인이 있는 주택을 무주택자에게 매도하는 경우, 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하면 매수자의 실거주 의무와 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무가 유예됩니다. 거래 절벽에 갇혀 있던 세 낀 매물에 실질적인 유동성이 공급된 것입니다. 이 소식을 들은 지인이 "드디어 길이 생겼다"고 했던 말이 이 정책의 실효성을 가장 잘 설명해 준다고 생각합니다.
최대 82.5% 세율, 숫자의 무게를 실제로 계산해보면
82.5%라는 숫자를 처음 들었을 때 저도 솔직히 과장된 수치라고 생각했습니다. 그런데 직접 계산해보니 전혀 과장이 아니었습니다. 조정대상지역 내 3주택 이상 보유자가 5월 10일 이후 주택을 팔면 기본세율에 30%포인트가 가산되고, 장기보유 특별공제도 적용이 불가합니다. 장기보유특별공제란 보유 기간이 길수록 양도세 과세표준을 줄여주는 공제 혜택으로, 최대 30%까지 차감이 가능한 항목입니다. 이게 사라지면서 지방소득세까지 포함하면 실효세율이 최대 82.5%에 달하게 되는 구조입니다.
양도차익이 5억 원이라고 가정하면, 중과 배제혜택을 받을때와 못 받을때의 차이는 2억~3억 원 수준이 될 수도 있습니다. 제 경험상 부동산 시장에서 이 정도 세금격차는 투자 수익률의 문제가 아니라 자산 자체의 생존 문제입니다. 그래서 강남 3구에서 최근 급매물이 늘어난 것을 단순히 "정부정책에 겁먹어서"라고 해석하면 반만맞는 이야기입니다. 더 정확하게는 "수익을 지킬 수 있는 마지막 창구가 닫히기 전에 빠져나오려는 움직임"입니다.
실제 시장 데이터를 보면 이흐름이 숫자로 확인됩니다. 서울 아파트 매물은 올 1월 23일 5만 5,373건에서 4월 9일 기준 7만 6,631건으로 약 38.4% 증가했습니다. 그러나 지역별 온도 차는 극명합니다. 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격지수에 따르면, 같은 기간 강남구는 -0.81%, 송파구는 -0.52%, 서초구는 -0.40%로 7주 연속 하락세를 기록했습니다. 반면 성북구는 1.33%, 강서구는 1.31% 상승하며 중저가 지역으로 수요가 이동하는 현상이 뚜렷하게 나타났습니다.
다주택자가 이 시점을 놓치면 어떤 결과가 발생하는지 정리하면 다음과 같습니다.
2주택자 : 기본세율에 20%포인트 가산, 장기보유특별공제 배제로 실효세율 급등
3주택이상 : 기본세율에 30%포인트 가산, 지방소득세 포함시 최대 82.5% 적용
공동주택 공시가격 상승(서울 평균 18.67%, 강남 3구 평균 24.7%)으로 종합부동산세 등 보유세까지 동시 가중
양도 완료 기한은 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산)은 2026년 9월 9일, 2025년 10월 16일 신규 편입 지역은 2026년 11월 9일로 지역마다 다름
이 네 번째 항목은 특히 중요합니다. 지역 편입시점에 따라 양도 완료기한이 두달이나 차이 나는데, 이걸 혼동했다가 기한을 넘기면 수억 원짜리 실수가 됩니다. 투자자라면 본인 주택의 조정대상지역 편입 시점부터 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
정책 일관성과 시장 신호, 정부 의도를 어떻게 읽어야 하나
이번 보완책을 두고 일각에서는 "결국 유예 기간을 연장해준 것 아니냐"는 시각이 나오고 있습니다. 저도 처음엔 그렇게 읽히는 면이 있다고 생각했는데, 자세히 들여다보면 결이 다릅니다. 정부가 기준 자체를 바꾼 게 아니라, 토지거래허가 심사라는 행정 절차에서 발생하는 시간적 공백을 메운 것이기 때문입니다. 전체 유예 종료 시점인 5월 9일은 그대로 유지되고 있습니다.
그러나 비판적으로 보면 이 보완책이 전달하는 신호가 마냥 깔끔하지는 않습니다. 마감 직전에 기준을 완화하는 모습이 반복되면 "버티면 조금씩 양보한다"는 학습 효과를 시장에 심어줄 수 있습니다. 기획재정부가 이번 개정안을 통해 강조하는 '투기억제' 기조와, 다주택자 매도를 사실상 도와주는 제도적 판 깔기 사이에서 메시지 충돌이 생기는 지점도 분명히 존재합니다.
세 낀 매물 거래를 허용한 부분도 마찬가지입니다. 임차인의 주거권을 보호하면서도 거래를 가능하게 한다는 취지 자체는 타당합니다. 주거권이란 안정적인 주거 환경을 누릴 권리로, 세입자가 계약 기간 중 강제로 이주 당하지 않을 권리를 핵심으로 합니다. 그런데 실거주 의무를 일시 유예해서 무주택 매수자에게 매도를 허용하는 것은, 토지거래 허가제가 본래 전제하는 '실거주 목적의 거래'라는 원칙과 긴장 관계를 형성합니다. 토지거래허가제란 투기 억제를 위해 허가구역 내 일정 면적 이상 주택 거래에 실거주 의무를 부과하는 제도입니다. 이 원칙을 한시적으로 완화하면서 "집은 사는 곳이지 투자 수단이 아니다"라는 대원칙과 어느 정도 충돌이 발생하는 것은 부정하기 어렵습니다.
제 판단으로는 이번 정책이 '원칙의 후퇴'가 아니라 '행정의 정밀화'에 가깝습니다. 다만 그 정밀화가 실제 공급확대로 이어질지는 여전히 미지수입니다. 급매물이 시장에 나와도 매수자의 자금 동원력과 지역별 실수요 여건이 뒷받침되지 않으면 가격하락이 아니라 매물 적체로 귀결될 가능성도 있기 때문입니다.
이번 보완책의 핵심은 20일이라는 시간이 아니라 '세 낀 매물에 길을 열었다'는 점이라고 저는 봅니다. 하지만 그 길이 실제 거래로 이어지려면 매수자의 대출 여건과 시장 심리가 함께 움직여야 합니다. 다주택자라면 지금 당장 본인 주택의 조정대상지역 편입 시점을 확인하고, 9월과 11월 중 어느 기한에 해당하는지 반드시 점검하시길 권합니다. 세율 한 줄 차이가 수억 원의 결과 차이를 만드는 시장입니다. 이 글은 개인적인 경험과 분석을 공유한 것이며, 전문적인 세무·법률 조언이 아닙니다. 구체적인 세금 계산은 세무사와 반드시 상담하시기 바랍니다.